全民投资住房，这样的狂热过后，最终究竟能给我们带来什么?(全民投资安全吗)

全民投资住房，如果过热会带来非常复杂的经济问题，最终的结果一般都会导致经济危机的形成，关于这一点，在美欧、日本等发达国家都曾多次用事实验证过。

房地产如果出现狂热现象，说明市场存在两个主要方面的问题，一个是供求关系失衡，一个是过度投机。目前国内房地产总体来说不存在供求严重失衡问题，去年存量居住用房还有4亿套，足够16亿人口居住，每年增量也基本保持稳定，所以国内房地产价格主要体现在中心大城市的资源稀缺以及投机形成的价格上涨。

现代房地产业具有典型的金融特征，由于金融杠杆化，使房地产市场的投机度被扩张，所以如果房地产出现狂热现象会高度拉大市场风险，一旦泡沫破灭就会形成多米诺骨牌效应，从地方债、企业与个人债务链条上撕裂，从而将银行拖入呆坏账的死结，这样信用体系就会出现严重问题，进而形成金融乃至经济风暴。

首先国内的地方债增长速度非常快，地方债问题一直就是困扰国内经济发展的大问题，政府因为大规模基建与公益建设等，财政上入不敷出，导致地方债快速扩张，而政府的主要收入除了税收以外最重要的来源就是土地出让，如果房地产因过热而泡沫破灭，导致土地价格大跌，那么首当其冲的就是地方债务问题一发不可收拾。

而房地产过热必然带来四个高热度，一是房地产开发商的高投入与借贷成本上升，二是以房地产为龙头的产业链的产能高企，三是个人按揭信贷上升，四是银行信贷风险扩张。

这四点中，前三点比较好理解，我主要谈下银行信贷风险扩张问题。

由于房地产过热期，银行的房地产开发贷款与居民按揭贷款等各项房地产业务贷款比例大增，这会导致银行流动性下降，同时会提高银行风险。银行为了降低自身风险并换取新的流动性，就会把一些房地产信贷丢进资产池打包分级，然后转化成理财产品，销售给投资者，这样就可以通过银行表外再造货币，这不仅弱化了央行功能，还使整个社会的风险不断抬升，所以一旦房地产泡沫被捅破，理财产品基本都要出大问题，这还不包括企业与个人抵押品的质量问题，由此可见房地产泡沫一旦破裂会对银行体系造成多么沉重地打击。

而银行体系一出问题，市场的资金链将会彻底崩断，企业难以经营，甚至会破产倒闭，失业率上升，房地产消费乃至社会消费大幅下降，那么高产能企业又会因产能过剩而遭受重创，从而整体社会进入到债务循环之中，信用崩塌，就容易形成金融危机或经济危机，整体国家经济将遭受重击。股市会崩盘、房地产价格大跌、大宗商品价格暴跌，供销脱节，企业、银行、私人大规模破产，而央行为了稳定流动性又会被迫调整货币政策，如果量化宽松货币政策不合理，又会带来通货膨胀，这样经济就会中长期紊乱，居民财富会大幅缩水，民生质量会明显下降。

另外，国内房地产的过热还有利于国际资本套利。2008年以后是国际资本持续进驻国内房地产业的时期，至2015年前，投资额度连续不断增长，而今当初外资购买的房地产价格都是成倍甚至数倍增长，外资收益丰厚，一旦国内房地产过热，资产溢价过高，正好给予外资大规模减持的绝佳机会，那么就会引发国际资本大规模套现与跨境的问题，这会对人民币汇率均衡与外汇储备安全带来严重冲击。如果应对不当，将会导致国家财富被严重侵占，还会给予美国等向中国转嫁债务危机的历史性机遇。

国内的房地产过热现象主要是因为中国大规模城市化进程所推动的，当房地产泡沫破灭，经济出现严重问题时，社会失业率会大幅增长，这不仅会带来严重的社会问题还会阻止城市化进程。

所以房地产投资过热会给国民经济带来严重威胁，而且是系统性威胁，因此防止房地产泡沫化不仅是中国高度重视的问题也是世界各重要国家政府高度重视的问题。所以管理层今年明确提出“住房不炒”，就是为了加强中国经济的系统性风险管理，以保障国民经济平稳发展。

全民投资住房，这样的狂热过后，最终究竟能给我们带来什么。笔者认为，带来的是高房价和高物价，带来的是房地产泡沫。我国过去二十年是全民炒房炒地，炒房是过去十年我国最热闹的话题，二十年前房地产商的房子不好卖，于是慢慢有人开始通过炒房吸引人们买房，结果是通过引导大家炒房后房子好卖了，于是房子具有了金融属性，大家炒房就像炒股一样。有人统计我国的买房者中，买房居住的只占15%，买房投资或者炒房的占85%，于是引发了我国所有的行业都参与房地产开发，参与炒房炒地，形成了我国从城市到乡村盖满房子的状观景象。结果是我国90%的资金都投入到炒房炒地中，直接结果是让我国的各行各业实体企业失去了竞争力，制约了我国经济的转型升级，而炒房炒地的另外一个结果是让我国普通的工薪阶层为了一套住房，一家几代人拼命奋斗一辈子，才可能买得起一套房子，让普通的工薪阶层失去了幸福感，让年轻人失去了创新创业的创造性，所有的年轻人都在拼命为一套房子努力。

当然最大的恶果是通货膨胀，高房价引发的通货膨胀，高房价推动了物价上涨，导致了钱不值钱，导致了货币的贬值。这就是为什么日本在上个世纪八十年代中期炒房后，房地产泡沫的破裂导致日本经济三十年趴在地板上不动，炒房对经济的破坏性美国感受最深，2008年美国的金融风暴就是美国人炒房引发的。所以，炒房炒地对经济的破坏性是最大的。

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我认为这不是一件好事，也不应该去追随！

20年前，你让周围的人去买房，他们会告诉你：“我有房子，为什么要买？又不是不够住！”

10面前，你让周围的人去买房，他们会告诉你：“房子涨得太凶了，会下跌的，不急，不能追高！”

如今，周围的人会劝你快点买房，告诉你，房子一定会继续上涨，不会下跌，炒房才是唯一对抗通货膨胀的出路！！

那么从这个逻辑变化来看，你认为房地产还是未来最优质的投资资产吗？我觉得可能不是了！未来的房地产很有可能是一个两极分化的行情，对于一线城市来说强者恒强，但是投资门槛极高，而对于三四五线的房地产来说就是回调下跌，毫无炒作和投资价值的区域！

记住，世界上一切的投资都是遵循着一个二八定律的！

就是一件衣服被我穿上了，如果80%的人都说好看，那我一定会买；但是一个投资机会被我遇上了，如果80%的人都说可以做，那我绝对不会去做。

因为我深信世界上的二八定律，为什么世界上80%的人是穷人，20%的人才是富人？因为20%的人做了别人看不懂的事，而80%的人不会坚持正确的选择！

前国际上房地产和金融投资比例30比70.中国房地产和金融目前比例是77比23.这种比例一定会改变。大家去想象一下。如果改变，中国的投资领域会是什么样子的改变？

要知道目前大部分的资金都是流向于房地产的市场，这是一个非常危险，不健康，甚至不理智的趋势，那么未来这种模式一定会改变！如果大量的资金只是流入房地产的话，股市的慢牛行情就不会出现，国内的消费水平就不会继续保持高速增长，对于实体经济也是一个巨大的打击，甚至还会继续降低出生率，结婚率，那么未来中国的人口红利也会慢慢消退！

所以说，未来的10-20年，房地产市场一定是一个严格调控，不允许爆炒的结构了！全民投资住房，这样的狂热过后，最终究竟能给我们带来的是风险，是危机隐患！只有把资金活水引流到金融市场，消费市场，实体经济里去，GDP才能保持一个高速运转，科技发展和实体经济才能得到提升！

美股和印度股市为什么能够走出10年长牛？就是因为人家股市里赚的钱都是流入实体，消费，而不是房地产！中国呢？恰恰相反，自然是熊长牛短格局！

千山万水总是情，给个专注行不行。一家之言，仅供参考！

说全民投资房子，这种观点我不认同。

今天的房子不是普通大众能买得起的，既然大部分人买不起，就没有全民投资房子之说。

大部分买房子是为了自居，即刚需购房，很多人买的房子是首套房。

当然，也有少数人买第二套房子，但这只占极少部分。可能分布的区域不平衡，这种占比有差异。但总的来说较少，因此，我们不能以偏概全。

如果说2015年之前，购房者还是投机炒作为主，那么2015年之后，就是全民投资买房了。面对房价的疯狂上涨。很多人都在担心，如果现在还不买房，以后可能连首付款都拿不出来，所以，为了避免以后买不起房，现在还要咬着牙也要把房子买下来，这种现象在全国非常普遍。

全民炒房会给我们带来二个怪象：一是，房产占居民家庭总资产的比重直线上升，目前房产占居民家庭资产的70%，其他金融资产只有30%。而即使是日本，房子占居民家庭资产的40%，其他金融资产占60%。这说明，中国居民家家户户都买房，房子占据中国居民家庭资产的绝对位置。

二是，我国居民储蓄率近年来急剧下降，甚至就连海外专家都惊呼：“中国人怎么不爱储蓄了？”这除了其他投资渠道放开之外，大量的储蓄存款，都付了首付款，进入了房地产市场，而中国居民真正抵御突发性风险的能力却日益弱化。储蓄对中国家庭的应对突发危机时的“防护垫”作用已经不复存在。

中国全民投资房地产，与日本80年代末，90年代初非常相似。当时，日本民众也不相信日本房价会下跌，他们认为，日本房价只会上涨，不会下跌。而且买房赚钱多省心？做实体多辛苦？但是，到了90年代中期，日本房地产泡沫破裂后，很多日本家庭成为了负翁，几十年过去了，全民投资住房的狂热过后，就是日本老龄化时代的到来，日本经济增速原地踏步，这被日本人称之为失去的二十年，日本人再也不敢投机房地产了。

那么，全民投资住房，这样的狂热过后，最终究竟能给我们带来什么？首先，全民投资房地产，必然会导致高房价。很多家庭要动用“六个钱包”，几代人的努力，才能偿付首付款，然后还有几十年的贷款要还。这就使得很多人每个月的工资收入的一大半，都要偿还房贷，剩下可支配收入仅够维持日常生活，在这各情况下，中国居民的消费能力大幅减弱。

再者，全民投资住房，导致房产资源配置不合理。有些居民一下子买了好几套甚至十几套房产，囤积居奇，待价而沽，而另外一些低收入家庭，由于房价太高买不起房，这就导致了各大城市的住房空置率过高。少数人拥有大量房产，而多数人要么负背几十年债务，要么根本买不起房子。严格意义上讲，全民投机房地产，使得各城市的房地产资源无法得到优化配置。大家急切盼望房产税来调节。

再次，全民投资房产，把房价炒上了天，这导致社会贫富差距拉开，很多城市年轻人结不了婚，生不了孩子。所以，现在即使放开了二孩政策，也没有多少人敢生孩子了，中国人口出生率降至历史新低。而另一边，人口老龄化时代向我们走来，全国60岁以上的老年人口就高达2.1亿。人口结构严重失衡，就是全民杠杆炒高房产带来的人口出生率下降的直接因素。

最后，随着全国房价不断被炒高，金融体系的风险也越来越大。因为，对于投机性购房者来说，房价只有上涨他们才能够获取暴利，现在政策不允许房价大涨，而投机购房者的融资成本是比较高的，长此以往，他们必将会退出房地产市场，这样房价有可能出现大起大落。所以，现在一线城市动用了限购、限售等政策，至于三四线城市即使房价下跌，系统性风险也总体可控。所以，全民抄房给金融体系带来的风险也是不言而喻的。

我觉得说全民投资住房，这不够精确，应该说是全民炒房。如果真的是全民投资住房，每个家庭买房数量有限，房价不至于炒上天。而全民炒房疯狂之后的结果是，各城市房产资源配置不合理、居民消费严重萎缩、大中城市人口出生率低下，金融体系潜在的房地产风险愈来愈大。现在只有把一二线城市房价控制住，让其稳中有降，回归居住属性，这样才能让房地产系统性风险降到最低，并且实行软着陆。